Brannon Potts, un investitor imobiliar în vârstă de 54 de ani din zona Fort Worth, spune că și-a majorat profitul chiar dacă nivelul chiriilor din nordul Texasului s-a redus ușor în ultimii ani, inclusiv pe fondul noii oferte de locuințe. La jumătatea lui 2026, el deținea 14 unități în opt proprietăți și urmărea să ajungă la aproximativ 20. În loc să conteze pe creșterea chiriilor, Potts și-a concentrat strategia pe refinanțarea creditelor, contestarea evaluărilor fiscale și reducerea costurilor cu asigurările, coborând ponderea cheltuielilor operaționale de la puțin peste 30% la circa 26% din veniturile din chirii.
- Potts deținea 14 unități în opt proprietăți la jumătatea lui 2026.
- Cheltuielile operaționale reprezintă acum aproximativ 26% din veniturile sale din chirii.
- Investitorul a redus costurile creditelor, impozitelor pe proprietate și asigurărilor.
- Obiectivul său este extinderea portofoliului la aproximativ 20 de unități.
Potts a început să facă investiții imobiliare în urmă cu cinci ani, în cadrul unui plan prin care urmărește să obțină suficient venit pasiv pentru a se retrage din activitate în jurul vârstei de 50 de ani. Strategia sa este de tip „build-to-rent”: în loc să cumpere locuințe deja închiriate, construiește proprietăți destinate închirierii. Procesul de construcție și calculele investițiilor sunt prezentate și pe canalul său de YouTube.
Experiența sa arată că profitul unei proprietăți poate fi îmbunătățit și prin controlul costurilor, nu doar prin majorarea chiriei.
Refinanțarea a redus costul celor mai mari împrumuturi
Finanțarea reprezintă cea mai mare cheltuială a lui Potts. În ultimul an, el a refinanțat mai multe proprietăți atunci când dobânzile i-au oferit această posibilitate și a contractat noile împrumuturi pe 30 de ani.
Unele credite aveau o dobândă de 7,5%. Pentru unul dintre ele, noua rată a fost de 5,3%, iar pentru alte câteva, de 5,9%. Reducerea dobânzii a diminuat costul lunar al finanțării și a permis ca o parte mai mare din plată să acopere principalul.
Refinanțarea presupune înlocuirea unui credit existent cu unul nou, în condiții diferite. În practică, utilitatea ei depinde de dobânda oferită, durata împrumutului și costurile operațiunii. Pentru un investitor, aceasta înseamnă că o rată mai mică trebuie analizată în raport cu întreaga structură a finanțării, nu izolat.
Contestațiile au micșorat ponderea impozitelor pe proprietate
Potts a început, de asemenea, să verifice mai atent valorile atribuite proprietăților de districtele locale de evaluare din Texas. Inițial, el considera că trebuie să accepte evaluarea primită, dar ulterior a învățat să depună contestații și să argumenteze în favoarea unei valori mai mici.
În 2022, impozitele pe proprietate reprezentau 16,6% din veniturile sale din chirii. Ponderea a coborât la aproximativ 15% în 2024 și la 11,7% în prezent, potrivit investitorului.
Scăderea acestei ponderi lasă o parte mai mare din fiecare unitate de venit disponibilă pentru profit, rambursarea datoriilor sau rezerve.
Franșizele mai mari au redus costul asigurărilor
Cheltuielile cu asigurările au scăzut de la aproximativ 6,2% la 5,2% din veniturile din chirii. Potts și-a majorat franșizele de la 1% la 5%, considerând că rezervele sale de numerar îi permit să suporte pierderile mai mici și să păstreze asigurarea în principal pentru situații catastrofale.
O franșiză mai mare poate reduce prima, dar transferă proprietarului o parte mai mare din cost atunci când apare o daună. Această opțiune presupune, prin urmare, existența unor fonduri disponibile pentru cheltuieli neprevăzute. Potts a început și să compare mai activ ofertele, lucrând cu un broker care poate analiza polițe de la mai mulți asigurători.
Procentele scot la iveală proprietățile cu probleme
Pentru a identifica oportunitățile de reducere a cheltuielilor, investitorul folosește analiza procentuală comună. Metoda transformă fiecare categorie de cost într-un procent dintr-o bază comună — în cazul său, veniturile din chirii.
Astfel, poate compara proprietăți cu venituri diferite și poate observa unde impozitele, asigurările sau finanțarea consumă o pondere neobișnuit de mare. Dacă impozitul reprezintă 19% din veniturile unei proprietăți, dar este considerabil mai mic la alta, diferența devine un punct de verificat.
Pentru investitorii din România, procentele pot servi drept instrument general de comparație, însă soluțiile concrete ale lui Potts nu sunt direct transferabile. Procedurile fiscale, condițiile de creditare și structura polițelor diferă între jurisdicții, astfel că exemplul său este mai degrabă o metodă de analiză a costurilor decât o rețetă universală.
Ați urmări mai întâi reducerea dobânzilor, a taxelor sau a costurilor de asigurare într-o investiție imobiliară?
